FII (Fundo de Investimento Imobiliário)
BR
Definición
El equivalente brasileño al REIT — un fondo colectivo dueño de bienes raíces o recibibles inmobiliarios, que cotiza en la B3 como una acción y típicamente reparte ingresos mensuales.
Por qué importa
Popular entre los inversionistas minoristas brasileños por la combinación de liquidez y distribuciones mensuales regulares.
Cómo funciona en la práctica
Compras cotas en la B3 a través de un corredor, desde el precio de una sola cota. Existen tres familias amplias: los fundos de tijolo, dueños de edificios físicos que cobran renta; los fundos de papel, que tienen instrumentos de crédito inmobiliario como los CRI; y los fundos de fundos, que tienen otros FII. Las distribuciones mensuales a personas físicas históricamente han estado exentas de impuesto cuando se cumple un conjunto de condiciones — que el fondo cotice en bolsa, tenga una base amplia de inversionistas y el tenedor posea una fracción pequeña — mientras que las ganancias por vender cotas se gravan aparte. Estas condiciones han sido revisadas en propuestas de reforma tributaria, así que confirma el tratamiento vigente con la Receita Federal antes de contar con la exención.
Un ejemplo concreto
Diez cotas compradas a R$100 cada una son una posición de R$1.000. Si el fondo distribuye R$0,70 por cota ese mes, recibes R$7. Al mes siguiente podría distribuir R$0,55 o R$0,90 — las distribuciones siguen la renta y los intereses efectivamente recibidos, no son un cupón fijo.
Lo que se malinterpreta con más frecuencia
La distribución mensual es lo que todos miran y lo que puede encogerse más rápido: un piso desocupado, un inquilino en mora o un CRI que paga tarde aparecen en el siguiente pago. El precio de la cota es una segunda fuente de volatilidad, aparte. Un rendimiento anunciado alto suele ser el mercado descontando un riesgo que todavía no se refleja en la distribución.
Preguntas frecuentes
¿En qué se diferencia un FII de comprar acciones de una constructora?
¿Las distribuciones de FII realmente están libres de impuesto?
Contenido educativo — no es asesoría financiera ni fiscal. Las tasas, los límites y las reglas tributarias cambian: confirma las cifras vigentes con el regulador o la autoridad tributaria antes de decidir.
Sigue leyendo
- FIBRAFideicomiso de Inversión en Bienes Raíces — el equivalente mexicano al REIT: un fideicomiso dueño de bienes raíces que generan renta (centros comerciales, oficinas, bodegas, hoteles) y cotiza en la BMV como una acción.
- Tesouro DiretoLa plataforma minorista propia del Tesouro Nacional de Brasil para comprar bonos federales directamente — Tesouro Selic, Tesouro IPCA+ y Tesouro Prefixado — desde unos R$30.